WEG-Fall beim BGH: Rückbau von Dachgauben und Verjährung

Ein von Robert Busch in erster und zweiter Instanz geführter WEG-Fall ist inzwischen beim BGH anhängig. Im Mittelpunkt stehen mehrere Dachgauben an einer Dachgeschosswohnung, frühere Gestattungsbeschlüsse der GdWE und die Frage, ob Rückbauansprüche noch durchsetzbar sind.

In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kurz GdWE, war die bauliche Umgestaltung einer Dachgeschosswohnung streitig. Die GdWE verlangte den Rückbau mehrerer Dachgauben und die Duldung entsprechender Arbeiten. Die von Robert Busch vertretenen Parteien verteidigten sich gegen diese Ansprüche.

Der Fall wurde zunächst vor dem AG Koblenz und anschließend vor dem LG Koblenz geführt. Das LG Koblenz hat die Revision zugelassen. Nach den vorliegenden Unterlagen ist das Verfahren inzwischen beim BGH unter dem Aktenzeichen V ZR 9/26 anhängig.

WEG-Fall beim BGH: Dachgauben, Beschlüsse und Rückbauverlangen

Vor Errichtung der Dachgauben hatte es in der GdWE bereits mehrere Beschlüsse zu baulichen Maßnahmen im Dachbereich gegeben. Gestattet wurden unter anderem eine Dachloggia, ein Balkon, sogenannte Cabrio-Fenster und später auch eine größere Dachgaube beziehungsweise eine überdachte Loggia zur Rheinseite hin.

Ende 2019 beziehungsweise Anfang 2020 wurden mehrere Dachgauben errichtet. Später vertrat die GdWE die Auffassung, diese konkrete Bauausführung sei nicht von den früheren Beschlüssen gedeckt. Sie verlangte deshalb den Rückbau der Dachgauben.

Die von Robert Busch vertretenen Parteien hielten dem entgegen, dass die Maßnahmen von der bestehenden Beschlusslage erfasst waren beziehungsweise etwaige Rückbauansprüche jedenfalls nicht mehr durchsetzbar seien.

Damit ging es im Verfahren nicht nur um die allgemeine Frage, ob Dachgauben eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum darstellen. Entscheidend war vor allem, wie die früheren Beschlüsse auszulegen waren und ob die tatsächlich ausgeführte Maßnahme noch in diesen Rahmen fiel.

Ein Verfahren an der Schnittstelle von WEG-Recht und Bauausführung

In dem Verfahren ging es nicht nur um die rechtliche Frage, ob ein Rückbauanspruch nach § 1004 BGB besteht. Entscheidend war auch, was die früheren Gestattungsbeschlüsse tatsächlich erlaubten und ob die ausgeführten Dachgauben noch von dieser Beschlusslage gedeckt waren.

Gerade bei Maßnahmen am Dach können Begriffe wie Dachgaube, Dachloggia, Balkon oder Cabrio-Fenster unterschiedliche bauliche Lösungen meinen. Für die Verteidigung gegen das Rückbauverlangen war deshalb die Verbindung aus Beschlussauslegung, Planunterlagen und tatsächlicher Bauausführung zentral.

Genau diese Schnittstelle aus Wohnungseigentumsrecht, Baurecht und technischem Verständnis prägt die Arbeit von b real estate bei Bestandsimmobilien.

Die Verjährungsfrage

Ein zentraler Punkt des Verfahrens betrifft den Beginn der Verjährung.

Das AG Koblenz hatte die Klage zunächst abgewiesen. Es stellte maßgeblich auf die Errichtung der Dachgauben im Jahr 2019 ab und sah den geltend gemachten Beseitigungsanspruch als verjährt an.

Das LG Koblenz beurteilte die Sache anders. Nach seiner Auffassung kam es in dieser besonderen Konstellation auf den späteren Abschluss der Arbeiten im Jahr 2020 an. Erst zu diesem Zeitpunkt habe objektiv festgestanden, ob die ausgeführte Maßnahme noch der gestatteten baulichen Veränderung entsprach oder davon abwich.

Gerade diese unterschiedliche Bewertung führte dazu, dass das LG Koblenz die Revision zugelassen hat. Der BGH wird sich nun mit der Frage befassen können, wann ein Rückbauanspruch bei einer baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum entsteht und wann die Verjährung beginnt.

Einordnung durch Robert Busch

Der Fall zeigt, wie wichtig präzise Beschlüsse bei baulichen Veränderungen in einer GdWE sind.

Wer Maßnahmen am Dach, an der Fassade, an Balkonen oder an sonstigem Gemeinschaftseigentum gestattet, sollte möglichst genau festlegen, welche Maßnahme erlaubt wird, welche Planunterlagen gelten und ob spätere Abweichungen erneut beschlossen werden müssen.

Für die anwaltliche Vertretung kommt es in solchen Fällen darauf an, nicht nur den Beschluss juristisch zu lesen. Entscheidend ist auch, die tatsächliche Bauausführung zu verstehen und mit der Beschlusslage abzugleichen.

Solange der BGH nicht entschieden hat, bleibt die weitere Entwicklung abzuwarten. Bereits jetzt zeigt der Fall aber, wie schnell bauliche Veränderungen im Bestand zu komplexen rechtlichen und technischen Streitigkeiten führen können.

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Über den Autor

Robert Busch ist Rechtsanwalt und Mitinhaber von b real estate Busch & Heger PartG mbB. Als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht berät er zu Immobilien, Bestandsfragen, Projektentwicklung und immobilienbezogenen Konflikten – mit Blick auf rechtliche Sicherheit, wirtschaftliche Ziele und praktische Umsetzbarkeit.

Das in diesem Beitrag besprochene Verfahren hat Robert Busch in erster und zweiter Instanz geführt.

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FAQ: Bauliche Veränderung, Rückbau und Verjährung im WEG-Recht

Wann liegt eine bauliche Veränderung im Wohnungseigentumsrecht vor?

Eine bauliche Veränderung liegt regelmäßig vor, wenn über die ordnungsgemäße Erhaltung hinaus in die Substanz oder Gestaltung des Gemeinschaftseigentums eingegriffen wird. Der Einbau von Dachgauben kann eine solche bauliche Veränderung darstellen.

Welche Bedeutung hat § 20 WEG bei baulichen Veränderungen?

§ 20 WEG ist heute die zentrale Vorschrift für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Die Wohnungseigentümergemeinschaft sollte klar beschließen, welche Maßnahme gestattet wird. Unklare Beschlüsse können später zu Streit über Auslegung, Reichweite und Rückbau führen.

Reicht eine Baugenehmigung für eine bauliche Veränderung in einer GdWE aus?

Nein. Eine öffentlich-rechtliche Baugenehmigung ersetzt nicht automatisch die wohnungseigentumsrechtliche Gestattung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Beide Ebenen sind getrennt zu prüfen.

Wann verjährt ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB?

Grundsätzlich gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren. Entscheidend ist, wann der Anspruch entsteht und wann Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis vorliegt. Im besprochenen Fall ist gerade der Beginn der Verjährung zentraler Streitpunkt.

Warum ist der Fall für den BGH relevant?

Das LG Koblenz hat die Revision zugelassen, weil es um den Verjährungsbeginn bei baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum geht. Der BGH hatte diese Frage bereits in einer früheren Entscheidung behandelt. Das LG Koblenz grenzt den aktuellen Fall hiervon ab, weil hier bereits eine bauliche Veränderung im Dachbereich genehmigt war und streitig ist, ob die konkrete Ausführung hiervon erfasst war.

Was sollten Verwalter bei baulichen Veränderungen beachten?

Verwalter sollten auf klare Beschlussfassungen, eindeutige Plananlagen und eine nachvollziehbare Dokumentation achten. Bei Abweichungen zwischen Beschluss und Bauausführung sollte frühzeitig rechtlicher Rat eingeholt werden.